关于催收物业费的法律意见

 协会各会员：
         为促进各会员小区业主积极履行交纳物业费的义务，确保各会员的正常运营，经法律专业委员会研究，结合各会员实际，对催收物业费的有关事项提出如下法律意见：
        一、关于物业费的法律概述
        按时交纳物业服务费用是业主应履行的义务，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳物业费的，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权依法诉诸法院请求业主支付物业费，且人民法院应予支持。
        二、业主拒交物业费的几大误区
        (一)以没有与物业公司签订合同为由拒交物业费。
       在物业管理过程中，业主如果以没有与物业服务企业签订合同为由拒交物业费，物业服务企业应分情况向业主解释：
        1、《前期物业服务合同》的主体是开发商和物业公司，但《前期物业服务协议》作为《购房合同》的附件，业主在签订购房合同时即认可开发商聘请的物业公司。
        2、《物业服务合同》的主体是业主大会和物业公司，单个业主不得以个人原因拒绝履行共有义务。
       因此，业主不得以没有直接与物业服务企业签订合同为由拒交物业费。
      （二）以未入住，没有享受到物业服务为由拒交物业费。
        最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，业主不得以未入住为由拒交物业费。
      （三）以人身、财物(如小区发生斗殴、盗窃情形)受损为由拒交物业费。
        物业公司应以《物业服务合同》约定的服务范围为依据，维护小区公共秩序，物业公司没有承担业主的生命财产安全的义务责任。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。物业服务企业如果履行了物业服务合同，在管理上不存在过错的情况下，业主不能据此拒交物业服务费。
       （四）以房子存在质量问题为由拒交物业费
         屋存在质量问题属于开发商遗留问题，应由业主与开发商在房屋买卖合同法律关系中解决，与物业服务合同不属于同一法律关系，业主不得以此拒绝交纳物业费
         三、催收物业费的方式
         对未按时交纳物业费的业主，因根据实际情况分别处理，具体如下：
       （一）对未交物业费3个月以内的，物业公司可电话提醒业主进行催收。
       （二）经电话催收后仍未交纳的，物业公司可通过书面发函催收，也可以通过律师向业主发送律师函告知业主不履行交纳物业费的法律后果，对业主起到警示作用。
       （三）对通过以上方式催收仍不交纳的，可对该部分业主进行统计清理，依法向人民法院提起诉讼。法院判决后，业主仍拒不履行的，物业公司可申请法院执行，届时业主将面临被法院列为失信被执行人的风险。
 
         附件:相关法律法规依据
 

 

                                                                                                                                        防城港市物业服务行业协会

                                                                                                                                     法律事务专业委员会

                                                                                                                                  2017年5月8日

 
 
 
 
 
 
 
 
 
附件： 

相关法律法规依据

 
       《物权法》：
         第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
        《合同法》：
        第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
        《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
        第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
        第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
       《物业管理条例》：
       第七条第五项　业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；　　
       第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
       《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》：　
        第一条第一项　被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；
        第八条　人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
       人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
       国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。
       国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。